連續(xù)下跌！日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，11月新房和二房漲價(jià)城市均降至個(gè)位數(shù)，各線(xiàn)城市價(jià)格整體延續(xù)回落格局。進(jìn)入12月后，涉樓市重磅消息不斷，2021年收官月房?jī)r(jià)咋走？來(lái)看看專(zhuān)家怎么說(shuō)。

罕見(jiàn)！新房、二手房漲價(jià)城市雙雙跌至個(gè)位數(shù)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市“六連減”，11月降至9城，下跌城市則增加至59個(gè)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市“八連減”，11月僅3城上漲，下跌城市達(dá)到63個(gè)，較10月減少1城。

分城市來(lái)看，新房?jī)r(jià)格僅一線(xiàn)城市環(huán)比持平，二線(xiàn)城市連續(xù)2個(gè)月回落，三線(xiàn)城市連續(xù)3個(gè)月回落；二手房?jī)r(jià)格一線(xiàn)和二線(xiàn)城市均為連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌，三線(xiàn)城市則達(dá)到5個(gè)月。

易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月70城新房環(huán)比漲價(jià)城市創(chuàng)2015年2月(2城)以來(lái)新低，跌價(jià)城市創(chuàng)2015年2月(66城)以來(lái)新高；二手房環(huán)比漲價(jià)城市創(chuàng)2014年10月(2城)以來(lái)新低，跌價(jià)城市創(chuàng)2014年10月(64城)以來(lái)次新高。

“從數(shù)據(jù)看，這是最近七年來(lái)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)‘最差’的一次。二手房?jī)r(jià)格第一次出現(xiàn)僅3城上漲的現(xiàn)象，新房?jī)r(jià)格59城下調(diào)也是市場(chǎng)罕見(jiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，如果按照新房二手房下調(diào)城市平均計(jì)算(計(jì)算辦法：(新房下調(diào)城市+二手房下調(diào)城市)/140)，70城在11月份平均出現(xiàn)了87%的城市下調(diào)，為七年來(lái)首次。

“根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，11月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比降幅為0.3%，連續(xù)下跌三個(gè)月，且跌幅在擴(kuò)大?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，11月房?jī)r(jià)下跌城市量創(chuàng)近七年新高，說(shuō)明當(dāng)前房企壓力比較大，尤其是當(dāng)前庫(kù)存積壓壓力很大，使得房?jī)r(jià)普遍以下降為主。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析稱(chēng)，相比于之前，一線(xiàn)城市降溫態(tài)勢(shì)已趨緩，新房?jī)r(jià)格持平多為供給結(jié)構(gòu)的影響，而從二手房?jī)r(jià)格可以清晰看到，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)雖然下行態(tài)勢(shì)不變，降幅卻在收窄。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，二手房?jī)r(jià)跌幅呈現(xiàn)擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，下跌程度要大于新房，尤其是信貸政策放松的情況下，新房可能優(yōu)勢(shì)更大，二手房房東和購(gòu)房者都呈現(xiàn)了觀(guān)望的情緒?！耙痪€(xiàn)城市跌幅并沒(méi)有擴(kuò)大，反而有所收窄。年底要防范二手房炒作，尤其是一線(xiàn)城市二手房此前持續(xù)下跌，當(dāng)前交易量在底部已經(jīng)有所反彈。”嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示。

另?yè)?jù)58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的65城數(shù)據(jù)顯示，二手房在架量連續(xù)7個(gè)月下滑，11月環(huán)比跌幅為5.8%。11月在架量絕對(duì)值為2020年3月一來(lái)新低，同比下滑達(dá)到33%。

穩(wěn)樓市政策成主流 一二線(xiàn)城市率先企穩(wěn)？

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)高位，單月高達(dá)56次，2021年年內(nèi)累計(jì)高達(dá)586次，2020年同期為458次，累計(jì)漲幅高達(dá)28%。預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)將刷新歷史年度記錄，平均單月超過(guò)50次調(diào)控，都是歷史第一次出現(xiàn)。

張大偉指出，11月房地產(chǎn)調(diào)控政策最大的特點(diǎn)是，政策暖風(fēng)頻吹，央行等部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，部分城市也結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特點(diǎn)，發(fā)布相關(guān)“穩(wěn)定市場(chǎng)”政策，從公積金貸款額度、房貸利率、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、預(yù)售條件等方面給市場(chǎng)信心。

↑樓市資料圖。中新經(jīng)緯 萬(wàn)可義 攝

進(jìn)入12月后，涉樓市重磅消息更是接連不斷。

3日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。

6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議8日至10日在北京舉行，再提“房住不炒”——要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上表示，要加強(qiáng)居民基本住房保障。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

另外，央行12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

對(duì)于降準(zhǔn)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，降準(zhǔn)大背景下，銀行對(duì)于房貸投放力度可以增強(qiáng)，因?yàn)橘Y金配置能力提高，進(jìn)而有助于包括按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款等領(lǐng)域活躍。尤其是此前銀保監(jiān)會(huì)提及重點(diǎn)保障剛需和改善型購(gòu)房需求，可以認(rèn)為，后續(xù)房貸多投向此類(lèi)領(lǐng)域，也是一個(gè)趨勢(shì)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)，降準(zhǔn)有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)基本面。央行降準(zhǔn)有利于讓房地產(chǎn)順暢循環(huán)起來(lái)，順暢循環(huán)需資金潤(rùn)滑劑，需資金端適當(dāng)做出調(diào)整，讓風(fēng)險(xiǎn)緩解預(yù)期得到實(shí)現(xiàn)。

克而瑞研究中心指出，此番降準(zhǔn)并非等同于救市，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。但市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，各城市市場(chǎng)還將不斷分化，那些需求及購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)堅(jiān)挺的核心一、二線(xiàn)城市，成交有望明顯回升，房?jī)r(jià)大概率走穩(wěn)；反觀(guān)那些需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支的弱二、三線(xiàn)城市，成交整體回升幅度有限，房?jī)r(jià)依舊面臨一定的下行壓力。

13日，央行公布11月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，這是央行第二次單獨(dú)發(fā)布房貸數(shù)據(jù)的做法。說(shuō)明央行在引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期方面持續(xù)發(fā)力，對(duì)于穩(wěn)定購(gòu)房者和房企的心理預(yù)期都有積極的作用。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析稱(chēng)，央行連續(xù)兩個(gè)月發(fā)布單月個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)，并且從近兩個(gè)月的趨勢(shì)來(lái)看，數(shù)據(jù)情況持續(xù)向好，傳遞出積極的市場(chǎng)信號(hào)。個(gè)人住房貸款發(fā)放加速，房地產(chǎn)貸款緊張的環(huán)境得到持續(xù)緩解，促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，對(duì)于提振購(gòu)房者信心有著重要意義，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)成交底部回升，有利于改善近期以來(lái)樓市成交低迷的現(xiàn)狀。

對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，中指研究院表示，雖然10月份以來(lái)，信貸政策邊際寬松信號(hào)不斷釋放，調(diào)控政策邊際調(diào)整預(yù)期不斷增強(qiáng)，但市場(chǎng)下行預(yù)期短期內(nèi)仍難以改變，預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)整體仍將維持低位運(yùn)行，價(jià)格仍面臨下行壓力。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也認(rèn)為，從政策端傳遞到市場(chǎng)端仍需要一定的時(shí)間，到明年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有望得到明顯改善。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，房?jī)r(jià)指數(shù)一旦下跌，一般很難在短期內(nèi)轉(zhuǎn)正，即便是房貸政策趨于寬松。當(dāng)前供應(yīng)規(guī)模偏大，而市場(chǎng)需求偏少。所以要穩(wěn)房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是加快庫(kù)存去化，同時(shí)激活合理的住房消費(fèi)需求。

“目前看，很多城市信貸積壓明顯緩解，預(yù)計(jì)12月房?jī)r(jià)依然會(huì)慣性下調(diào)，但隨著影響最近房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的因素房貸逐漸緩和，市場(chǎng)在2022年一季度有望逐漸企穩(wěn)。一二線(xiàn)城市將會(huì)率先走出低迷。”張大偉如是說(shuō)。(王永樂(lè))